Sekundė pliusams: dėl terminuotos žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo iniciatyva

89862863bc822541213a47079941c3429f1a2015
Lietuva
Etaplius.lt Etaplius žurnalistas
Šaltinis:  Etaplius.LT

Tinklalaidėje „Sekundė pliusams“ advokatė Daiva Rusakienė atsako į Etaplius.lt portalo skaitytojo užduotą klausimą dėl terminuotos žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo iniciatyva, kai šalys nesusitaria dėl žemės sklypo nuomos mokesčio didinimo.

„Esu žemės sklypo savininkas (nuomotojas), esu sudaręs raštišką žemės nuomos sutartį, sutartyje numatyta nuomos kaina. Šiuo metu noriu pasididinti žemės nuomos kainą, tačiau nuomininkas nesutinka su tokia nuomos kaina. Ar galiu tokiu atveju vienašališkai nutraukti nuomos sutartį?“

Pradėkime nuo to, jog Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau tekste ir CK) 6.189 straipsnio 1 dalyje nustatyta, jog teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis šalims turi įstatymo galią. Sutarčių privalomumo šalims principas reikalauja sutartį vykdyti ir vienos iš šalių atsisakymas nuo sutarties negalimas, išskyrus įstatyme išvardytus atvejus. 

CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nustatyti specialūs terminuotos žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo iniciatyva pagrindai: 

1) jei žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar tikslinę naudojimo paskirtį; 

2) žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino nesumoka šio mokesčio; 

3) kitais įstatymų nustatytais atvejais.

CK 6.217 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas.

Lietuvos Aukščiausiasis teismas yra pažymėjęs, kad žemės nuomos mokestis nėra esminė žemės nuomos sutarties sąlyga, žemės nuomos sutartis galioja ir nesusitarus dėl šio mokesčio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-74/2014).

Aptartas teisinis reguliavimas ir nuosekliai formuojama Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika sudaro pagrindą pripažinti, kad tuo atveju, kai privačios žemės nuomos sutartyje šalys yra susitarusios dėl konkretaus nuomos mokesčio dydžio, o nuomotojas siekia šį dydį pakeisti (nagrinėjamu atveju – padidinti nuomos mokestį), šalys nesusitaria dėl šios nuomos sutarties sąlygos pakeitimo ir nėra kitų esminių sutarties pažeidimų, nuomotojas neturi pagrindo rinktis ultima ratio (kraštutinės priemonės) – vienašališkai nutraukti nuomos sutartį (CK 6.217 straipsnis). 

Taigi galime daryti išvadą, kad nuomininko nesutikimas su didesniu nuomos mokesčiu nesudaro pagrindo vienašališkai nutraukti galiojančios sutarties.