Paaugusios būsto kainos sugrąžino rinką į priešpandeminį lygį

Trečiasis šių metų ketvirtis, panašu, grąžino pirminę būsto rinką į įprastas vėžes. Po iššūkių kupinų pusantrų metų, teisinių ir mokestinių pokyčių, išaugusių statybos darbų kainų, sumažėjusios pasiūlos, galima teigti, kad pirminė būsto rinka atsilaikė geriau nei buvo galima tikėtis, sako „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Jo teigimu, rinkos aktyvumui nepaisant išaugusių kainų sugrįžus į 2019 metų lygį, kurie, beje, buvo laikomi rekordiniais, vystytojai gali būti užtikrinti dėl palankių sąlygų naujų projektų įvedimui į rinką.

„Kita vertus, netylant kalboms apie tai, kad po pandemijos gyventojams būstas taps dar svarbesnis, vystytojus nuo naujų erdvesnių būstų planavimo sulaiko ir patys pirkėjai, kurie pirmiausia įsigyja mažiausius, tikėtina, nuomai skirtus būstus, o erdvesni nuperkami gerokai vėliau ir mažesniais kiekiais. Vertinant pardavimų rezultatus taip pat reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad vienas vystytojų skyrė 124 butus nuomai Šnipiškėse. Dar viena bendrovė atidarė du co-living projektus. Apie savo planus šiame segmente yra paskelbę ir kiti rinkos dalyviai. Sakyčiau, kad būsto rinką šiuo metu apibūdina ne tik tipiniai pavienių butų pardavimai, tačiau ir naujos apgyvendinimo formos, kurios gali mažinti aktyvumą įprastiniuose būsto segmentuose“, – kalbėjo T. S. Kvainickas.

Rugsėjo mėnesį Vilniaus mieste parduota 419 būstų (447 nauji susitarimai, 28 atšaukimai). Tai – 11 proc. mažiau nei prieš mėnesį (470 pardavimų, 483 nauji susitarimai, 13 atšaukimų) bei 21 proc. mažiau nei praėjusiais metais tuo pačiu laikotarpiu (529 pardavimai, 567 nauji susitarimai, 38 atšaukimai), tačiau bendras ketvirčio rezultatas (1 439 pardavimai) yra analogiškas priešpandeminių 2019 metų trečiam ketvirčiui (1422).

Rugsėjo mėnesį į stebėjimus įtraukti 176 nauji objektai (75 butai ir 101 kotedžas). Tai – gerokai mažesnis nei įprasta pasiūlos kiekio padidėjimas. „Rugsėjį nemažai nekilnojamojo turto vystytojų paskelbė apie ambicingus ateities projektus. Nors šie pastatai iškils tik po kelerių metų, jie galės pasiūlyti sąlyginai pigesnių vidutinės klasės būstų, kurių rinkoje šiuo metu galėtų būti daugiau“, – kalbėjo T. S. Kvainickas. Analizuojamas pasiūlos kiekis toliau mažėja, šiuo metu jį sudaro 3 755 objektai (100 būstų iš stebėjimų buvo pašalinti dėl keičiamų techninių projektų, jie bus įtraukti vystytojams atnaujinus pardavimus).

Anot „Inreal“ analitikų, mažėjant pasiūlai būsto kainos auga ir toliau – ekonominiame segmente peržengta psichologinė 2000 Eur/kv. m riba. Toks būstas šiuo metu vidutiniškai kainuoja 2033 Eur/kv. m. Dar 2020 metais šis kainos lygis buvo būdingas vidutinės klasės projektams. Pastarieji šiuo metu kainuoja apie 2678 Eur/kv. m, o prestižinės klasės būstas per metus pabrango nuo 3 297 iki 4 112 Eur/kv. m kainų vidurkių.

„Nepaisant tokių reikšmingų kainų pokyčių, rinka ir toliau išlieka ypač aktyvi bei sufleruoja galimus ateities scenarijus dėl šių kainų tęstinumo. Tarp priežasčių, paskatinusių spartų būsto kainų augimą – ženkliai išaugusios statybos medžiagų kainos. Beveik neabejotina, kad suvaldžius pandemiją statybinės medžiagos pigs, ir atsiras daugiau laisvės koreguoti kainas pirkėjams palankesne linkme. Kita vertus, rinkai išliekant aktyviai ir pasiūlai atsiliekant nuo paklausos šio faktoriaus poveikis gali ir nepasiekti būsto pirkėjų“, – teigė T. S. Kvainickas.

Likvidumo rodiklis sostinėje siekia 0,49. Tai reiškia, kad esamą pasiūlos kiekį remiantis paskutinių 12 mėnesių pardavimų rezultatais pavyktų realizuoti per kiek trumpiau nei pusę metų. Rinkos balanso rodiklis antrą mėnesį yra ties 0,69 riba ir toliau rodo „pardavėjo rinką“.

Dalies segmentų kainų augimas Kaune yra gerokai nuosaikesnis nei Vilniuje

Kaune – rezultatai nevienareikšmiai. Rugsėjo mėnesio pardavimai siekė 33 (43 nauji susitarimai, 10 atšaukimų), tačiau į rezultatus pridėti dar 63 pardavimai (iš viso 96) tuose projektuose, kurių duomenys nebuvo reguliariai atnaujinami, ir pardavimai, tikėtina, įvyko seniau. Laikinoji sostinė pandemijos pradžioje labiausiai nukentėjo dėl sustojusios pirminės būsto rinkos, todėl nieko stebėtino, kad rugsėjo mėnesio pardavimai buvo dvigubai didesni nei prieš metus (50 pardavimų, 56 nauji susitarimai, 6 atšaukimai). Praėjusio mėnesio rezultatas taip pat 9 proc. geresnis nei rugpjūčio (88 pardavimai, 92 nauji susitarimai, 4 atšaukimai).

Kauno NT vystytojams rinkai pristačius 84 naujus objektus, pasiūlos kiekis sumažėjo iki 1 364. Prieš metus rugsėjį į stebėjimus nauji objektai įtraukti nebuvo, šių metų rugpjūtį stebėjimus „Inreal“ papildė 109 objektais (29 proc. sumažėjimas).

Ekonominės klasės būstas per 12 mėnesių pabrango 17 proc. (nuo 1 243 iki 1 449 Eur/kv. m), o lyginant su 2021-ųjų rugpjūčiu iš esmės nepakito – siekė 1 446. Gerokai didesnis kainų šuolis įvyko vidutinės klasės segmente – per 12 mėnesių kaina šoktelėjo nuo 1 801 iki 2 390 Eur/kv. m (33 proc. pokytis). Prieš metus būtent tiek kainavo prestižinės klasės būstas, kurio pasiūla šiuo metu iš esmės yra išnykusi, o rinkoje dominuoja brangesni vidutinio segmento būstai.

Pardavimams išlaikant augimo tendenciją ir pasiūlai kiek menkstant, būsto likvidumo indeksas Kaune sumažėjo iki 1,29 (rugpjūčio mėnesį – 1,36). Tai reiškia, kad egzistuojančią naujo būsto pasiūlą galima būtų realizuoti per penkiolika su puse mėnesio. Rinkos balanso rodiklis šiuo metu siekia 1,34 (rugpjūtį – 1,33), o tai signalizuoja apie besiformuojančią „pirkėjo rinką“.

„Įprastomis aplinkybėmis tai suteiktų pirkėjams didesnes derybines galias, tačiau Kauno naujų būstų rinkoje esant dideliam kiekiui aukštesnio lygio projektų bei vis dar nenukritus statybos darbų kainoms nuolaidų tikimybė nėra didelė“, – sakė T. S. Kvainickas.

Klaipėdos rezultatai dvigubai kuklesni nei Kauno

„Inreal“ analitikai fiksavo 45 pardavimus (46 nauji susitarimai, 1 atšaukimas).  Tai – 12 proc. mažiau nei rugpjūčio mėnesį (51 pardavimas, atšaukimai nefiksuoti), bet 41 proc. daugiau nei 2020-ųjų rugsėjį (32 pardavimai, atšaukimai nefiksuoti). Jeigu Vilniaus bei Kauno miestai grįžo į 2019 metų lygį, tai Klaipėdoje fiksuojamas tolesnis rinkos aktyvumo augimas.

Rugsėjo mėnesį stebėjimai papildyti 85 naujais pirminės būsto rinkos objektais (2 kotedžų projektai). Pasiūlos kiekis per mėnesį kiek padidėjo (nuo 304 iki 344 objektų), tačiau jis vis dar yra žemesnis nei prieš pandemiją – 2020 metų kovo mėnesį paskelbiant karantiną rinkoje buvo apie 500 objektų, ir šiame skaičiuje nebuvo kotedžų.

„Rinkos aktyvumas tokiomis aplinkybėmis ir toliau sustiprina įsitikinimą, kad uostamiestyje egzistuoja naujo būsto poreikis, todėl dabar galėtų būti palankus metas rinkai pristatyti suplanuotus projektus“, – kalbėjo T. S. Kvainickas.

Šiuo metu Klaipėdoje daugiausia yra vidutinės klasės butų ir kotedžų, jų kainos, atitinkamai, yra 1 755 Eur/kv. m (18 proc. prieaugis nuo 2020 m. rugsėjo) ir 1 509 Eur/kv. m. Kaip ir kituose Lietuvos didmiesčiuose, Klaipėdos pirminei (ir antrinei) būsto rinkai būdingas kainų augimas.

Likvidumo indeksas per pastarąjį mėnesį neženkliai padidėjo nuo 0,64 iki 0,70 (pasiūlos kiekio realizavimui reikėtų aštuonių su puse mėnesio). Atitinkamai, padidėjo ir rinkos balanso reikšmė – nuo 0,71 iki 0,83. Išsprendus pasiūlos trūkumo problemą, pirkėjams pasiūlius du–tris vidutinio dydžio būsto projektus, uostamiesčio rinka taptų subalansuota.

ELTA