Nauja NT įsigijimo tvarka kelia nerimą: nuo kitų metų būstas gali brangti dar sparčiau

Kitais metais sausio mėnesį įsigalios LR Statybos įstatymo pakeitimai, įpareigosiantys vystytojus būstą parduoti tik tada, kai jis bus baigtas 100 procentų. Ką reiškia 100 proc. baigtumas? Kokią įtaką tai turės nekilnojamojo turto (NT) kainoms? Kaip keisis paskolų išdavimo tvarka? Šie ir panašūs klausimai ne tik planuojantiems įsigyti būstą, bet ir jį statantiems vis dar lieka neatsakyti. Vis dar abejojama dėl įstatymo naudos, tačiau dėl vieno „Tvari Lietuva“ kalbinti ekspertai beveik neabejoja – būsto kainos kils.

Paveiks kainas

Priėmus įstatymo pakeitimus, pasigirdo NT vystytojų nuogąstavimų, kad tai dar labiau išpūs būsto kainas, mat iki šiol galiojusi tvarka suteikdavo galimybę vystytojams būstą parduoti su 85 proc. baigtumu, o gautas lėšas panaudoti likusiems darbams finansuoti. Tad nauja tvarka atims iš vystytojų galimybę į tokias apyvartines lėšas. Todėl, pasak SEB banko valdybos narės, Mažmeninės bankininkystės tarnybos vadovės Eglės Dovbyšienės, išties tikėtina, kad NT vystytojai gali bandyti kompensuoti padidėsiančias projekto finansavimo sąnaudas keldami kainas pirkėjams.

„Vertinant trumpuoju laikotarpiu, ar tai tikrai pavyks, priklauso nuo tuomečio pirkėjo ir pardavėjo derybinės galios būsto rinkoje pasiskirstymo. Visgi, ilguoju laikotarpiu toks sąnaudų finansavimo perkėlimas vargiai išvengiamas.

Viena vertus, toks NT vystytojų sprendimas šiek tiek pablogintų būsto įperkamumo rodiklius. Kita vertus, numanomos papildomos sąnaudos, palyginti su būsto kaina, nėra itin reikšmingos, nes daug didesnę įtaką būsto įperkamumui daro žmonių pajamų ar palūkanų normų pokyčiai“, – aiškina pašnekovė.

E. Dovbyšienė taip pat pastebi, kad tam, jog įgyvendintų projektus, NT vystytojams neabejotinai reikės skolintis daugiau ir ilgesniam terminui, o esminiai finansavimo šaltinių pokyčiai ilgainiui nėra tikėtini.

„Visgi, naujus NT plėtros projektus ėmėme vertinti šiek tiek konservatyviau nei iki šiol. Vertindami statybų sąnaudų riziką pastebėjome, kad kai kuriuose projektuose jos valdymui plėtotojai skiria nepakankamai dėmesio – arba planuojamos statybų sąnaudos, darančios lemiamą įtaką pelningumui, per didelės palyginti su iki tol įprastais rodikliais, arba rangovai siūlo pasirašyti rangos sutartis nefiksuojant kainos ir taikant vadinamosios atviros knygos principą.

Be to, kritus aktyvumui rinkoje žymiai sumažėjo preliminarių pardavimo sutarčių apimtys, kas iki tol būdavo įprastas ir gan tikslus projektų verslo plano priimtinumo rodiklis. Plėtros projektus finansuojame, tačiau stengiamės susitarti su klientais dėl fiksuotų rangos sąnaudų ir išankstinių nuomos arba pardavimo sutarčių“, – sako E. Dovbyšienė.
Pasak banko atstovės, pirkėjai dėl būsto paskolos gali būti ramus – nauja tvarka didelių pokyčių, suteikiant būsto kreditą, lemti neturėtų.

„Kaip ir anksčiau, suteikiame finansavimą tiek įsigyti, tiek įsirengti būstą, jei tik kliento įkeičiamo turto vertė ir finansinė situacija yra pakankama. Tuo atveju, kai kliento finansinė situacija ar įkeičiamo turto vertė nepakankama gauti finansavimą būstui įrengti, klientas turi dvi galimybes: įsirengti būstą asmeninėmis lėšomis, pavyzdžiui, panaudojant santaupas arba apsvarstyti galimybę įsigyti kitą būstą, geriau atitinkantį esamas finansines galimybes“, – teigia pašnekovė.

Ar tikrai apsaugos klientus?

Nepaisant to, kad iškyla grėsmė būsto kainų kilimui, tiek vystytojai, tiek teisininkai vieningai abejoja, ar tokia nauja įstatyminė tvarka išties išpildys pamatinį iniciatorų tikslą – apsaugos nekilnojamojo (NT) turto pirkėjus. Įstatymo autorių teigimu, kaip minėjo ir pati Seimo aplinkos apsaugos komiteto pirmininkė Aistė Gedvilienė, kuriame ir gimė ši nauja tvarka, rinkoje pasitaikydavo atvejų, kai būsto pirkėjai likdavo apgauti.

Kaip pavyzdys nuolat minimas „Gelvonų terasų“ projektas, kurio statybų leidimas projekto vystymo eigoje buvo panaikintas, nors butai buvo sėkmingai pardavinėjami, pasirašomos preliminarios sutartys, o daugiabutis taip ir liko nebaigtas. Aplinkos ministras Simonas Gentvilas minėjo ir „Pilaitės terasų“ atvejį. Čia, pasak jo, dalis butų apgyvendinta, tačiau skundžiamasi, kad gyventojai vis dar neturi su miesto tinklais sujungtų nuotekų ir vandentiekio. Kiti šiose terasose įsigiję NT būsto taip ir negavo vystytojui nutraukus sutartis, o avanso vis dar laukia.

Kitaip tariant, siekiama užbėgti už akių tokiems atvejams, kai vystytojas nevykdo savo įsipareigojimo formalizuoti gyvenamojo pastato statybų užbaigimo, o de jure nebaigtus statyti butus įgiję gyventojai susiduria su sunkumais. Kaip aiškina advokatų kontoros COBALT partneris Artūras Kojala, tokių atvejų tikrai pasitaiko, tačiau jis svarsto, ar šis įstatymas išties nuo jų apsaugos ir pateikia keletą galimų scenarijų, kaip naujo įstatymo dėka pasikeis pirkėjų ir pardavėjų santykiai.

Kaip svarsto pašnekovas, NT vystymo proceso metu šalys, sudarydamos preliminariąją sutartį kaip ir iki šiol, susitars, kad pirkėjas atliks jam tinkamus apdailos darbus ir įsirengs ketinamą įgyti patalpą taip, kaip tai jam atrodo tinkama iki nuosavybės teisės perleidimo. Vadinasi, darbus jis atliks ir išlaidas patirs neturėdamas galimybės įgyti turto nuosavybėn.

„Tai sukels jam tam tikrą riziką, kad investavus į turtą pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties dėl vienų ar kitų priežasčių gali ir nepavykti sudaryti. Kaip žinome, įstatymas ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika tokia, kad tokiam atvejui esant labiau tikėtina, jog pirkėjui pavyks reikalauti nebent nuostolių“, – aiškina jis.

Galimas ir dar vienas scenarijus. Pirkėjo prašymu norimos įgyti patalpos apdailos darbus atliks pats pardavėjas – NT vystytojas, o darbų kaina bus įtraukta į turto pardavimo kainą. Tačiau pašnekovui kyla klausimas, ar neatsitiks taip, kad būtent pardavėjas tuomet bus ta stiprioji pusė, galinti diktuoti statybos darbų ir medžiagų kainas?

„Trečiuoju atveju, gali būti, ir tikėtina bus ir taip, kad NT vystytojai vystydami projektą tiesiog pasiūlys pirkėjams kelis parduodamų patalpų apdailos variantus, o pastariesiems beliks išsirinkti“, – sako teisininkas.

Taigi, kiekvieno iš šių scenarijų atveju, A. Kojalos manymu, labiausiai nukentės pirkėjas.

„Vienu atveju jie patirs riziką, kitu atveju – galimybės derėtis dėl statybos darbų kainos bus ribotos. Trečiajam scenarijui esant pirkėjai tiesiog turės ribotą galimybę rinktis apdailos sprendimus apskritai. Tie, kas dar mena sovietmečiu statytus daugiabučius, manau, prisimena, kad didesnės dalies klasės draugų namuose buvo tie patys tapetai, tos pačios durys ir panašiai“, – pabrėžia jis.

Pasak pašnekovo, šiame kontekste negalima ignoruoti vadinamojo proporcingumo principo, kuris sako, kad pasirinktos teisinio reguliavimo priemonės negali varžyti teisinių santykių subjektų daugiau, negu to reikia teisinio reguliavimo tikslams pasiekti.

„Ar tikrai tam, kad būtų galima išvengti, drįstu teigti, labiau išimtinių, nei masinių atvejų kuomet nekilnojamojo turto vystytojai nesugeba užbaigti statybų, o pirkėjai tampa situacijos įkaitais, reikėjo keisti Statybos įstatymą ir nustatyti draudimą visai rinkai? Tikslingumo principas, nustatytas Teisėkūros pagrindų įstatyme, reikalauja, kad teisės aktas, šiuo atveju Statybos įstatymas, gali būti priimamas tik tuomet, kai tokių tikslų negalima pasiekti kitomis priemonėmis.

Mano vertinimu, tikslą šiuo atveju tikrai buvo galima pasiekti nekeičiant įstatymo ir nenustatant draudimo visai rinkai. Neturiu abejonių, kad rinka prisitaikys. Tačiau ramybės neduoda retorinis klausimas – ar tikrai šiais neramiais NT rinkai laikais reikėjo pasiūlyti dar vieną draudimą?“ – klausia pašnekovas.

Ką reiškia 100 procentų baigtumas?

Vis dėlto, kaip aiškina įstatymo iniciatoriai, teisė į būsto vidaus apdailos darbus pirkėjams išliks kaip ir iki šiol, todėl čia didelių nesutarimų su vystytojais kilti neturėtų. Notarinę pirkimo–pardavimo sutartį bus galima pasirašyti tada, kai bus įgyvendinti visi projekte numatyti sprendiniai bei įrengti visi inžineriniai tinklai, sanitarinis mazgas ir kt., o statinys įregistruotas NT registre.

„100 procentų pastato baigtumas reiškia, kad pastatas yra visiškai pastatytas ir jame įrengtos visos inžinerinės sistemos, numatytos pastato projekte. Tokiame pastate jau turi būti atlikta grindų ir sienų apdaila atitinkanti projekto sprendinius, įvesta vėdinimo ir rekuperacinė sistema, įrengti klozetai ir kriauklės“, – aiškina NT vystytojo „Releven“ direktoriaus pavaduotojas Viktoras Zubrecovas.

Tačiau V. Zubrecovas, atstovaudamas vystytojų interesus, naująją tvarką vertina su atsargumu. Jis, kaip ir teisininkas, abejoja, ar nauji reikalavimai leis pasiekti rezultatą, kurio siekia įstatymo leidėjai. Specialisto teigimu, prieš priimant sprendimą nebuvo pakankamai tartasi su visomis grupėmis, kurias šis pokytis paveiks. Be to, pašnekovas atliepia ir bankų keltus nuogąstavimus dėl galimai didėsiančių būsto kainų.

„Statybų procesas yra ilgas, priklausomas nuo daugybės išorinių veiksnių, įskaitant energijos bei medžiagų kainas. Naujoji tvarka padidins būsto vystytojų sąnaudas ir, atitinkamai, galutinę būsto kainą. Didžioji statybų dalis vykdoma skolintomis lėšomis.

Dėl šio sprendimo statytojams išaugs skolinimosi, taip pat – administraciniai kaštai. Naujoji tvarka dar labiau išaugins galutinę būstų kainą, sumažins jų įperkamumą. Preliminariai įvertinus visus veiksnius, naujoji tvarka būsto kvadratinio metro kainą gali išauginti apie 100–150 eurų“, – sako jis.