Įsigyti būstą taupant, be paskolos – vis sudėtingiau

Investuoti į nekilnojamąjį turtą, įsigyjant žemės sklypą, butą, namą ar sodybą, visais laikais atrodė patrauklu ir patikima, nors ekonomistai ir vardija kitokias investavimo priemones – nuo indėlių iki investicinės sąskaitos. Būtent dėl nekilnojamojo turto paklausos jo vidutinė rinkos vertė kasmet daugiau ar mažiau auga. Tai atsispindi žemės ir statinių verčių žemėlapiuose, kuriuos kiekvienais metais rengia Registrų centras.

Statinių kainomis lyderiauja keturi Lietuvos miestai

Registrų centro masinio nekilnojamojo turto vertinimo dokumentai kasmet skelbiami ir viešai prieinami centro internetinėje svetainėje. Pagal šiuos dokumentus nustatytos žemės sklypų ir statinių vidutinės rinkos vertės naudojamos, nustatant valstybės valdomo turto pardavimo ar nuomos kainas, apskaičiuojant mokesčius turto paveldėjimo ar dovanojimo atvejais, nustatant notarinių paslaugų kainas, kai tvirtinami turto perleidimo sandoriai.

Vadovaujantis Registrų centro pateikta informacija, 2024 m. didžiausios butų kainos, siekiančios nuo 1 201 iki 4 100 Eur/kv.m, fiksuotos Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Palangos miestuose bei Neringos savivaldybėje.

801–1200 Eur/kv.m intervale buvo perkami-parduodami butai Šiauliuose, Panevėžyje. Tuo metu Alytuje, Vilniaus pakraščiuose, Utenoje, Kretingoje butų kainos svyravo nuo 501 iki 800 Eur/kv.m. Pačios žemiausios butų kainos, nuo 30 iki 70 Eur/kv.m, vyravo Kelmės, Pasvalio, Biržų, Skuodo, Mažeikių, Rietavo, Plungės rajonuose.

Didžiausios gyvenamųjų namų kainos, nuo 1 201– 2 700 Eur/kv.m, buvo užfiksuotos tuose pačiuose „brangiausiuose“ Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Palangoje) bei Neringos savivaldybėje. Kita kainų grupė, siekianti nuo 801 iki 1 200 Eur/kv.m, dominavo Panevėžio, Šiaulių miestuose.

Kretingos, Telšių, Utenos, Jonavos rajonų savivaldybėse gyvenamieji namai buvo perkami-parduodami už 501–800 Eur/kv. m. Palankiausiomis kainomis, 38–70 Eur/kv.m intervale, buvo galima įsigyti namą Pasvalio, Biržų, Kelmės, Mažeikių, Skuodo rajonuose.

Norint įsigyti komercinės paskirties pastatą Kaune, Vilniuje, Klaipėdoje, Palangoje ar Neringos savivaldybėje, tektų „pakloti“ nuo 801 iki 2 800 Eur/kv.m. Druskininkuose ar Birštone toks pastatas kainuotų nuo 606 iki 800 Eur/kv.m, Panevėžyje, Šiauliuose ar Kretingoje – nuo 453 iki 600 Eur/kv.m.

Daugiau negu dešimt kartų pigesni komercinės paskirties pastatai, kainuojantys nuo 22 iki 55 Eur/kv.m, perkami-parduodami Pakruojo, Pasvalio, Biržų, Rokiškio, Zarasų, Varėnos rajonų savivaldybėse.

Žemės sklypų kaina didėjo 1,08 karto

Naujai patvirtinti žemės verčių žemėlapiai yra sudaryti iš 1 538 verčių zonų, kurios nustatomos, remiantis rinkos duomenų analize ir atspindi vietos įtakos faktorių poveikį žemės vertei. Registrų centras vertino ir analizavo konkrečioje zonoje per praėjusius kalendorinius metus sudarytus sandorius ir jų vertes. Apskritai Lietuvoje žemės sklypų vertės didėjo vidutiniškai 1,08 karto.

Žemės ūkio paskirties žemė pigiausia buvo Šalčininkų, Varėnos rajonuose: nuo 569 iki 1 700 Eur/ha. Vilkaviškio, Šakių, Kėdainių, Joniškio, Pakruojo, Pasvalio rajonuose „dirbamos“ žemės kaina svyravo 8 501–15 000 Eur/ha intervale. Dar aukštesnė žemės ūkio paskirties žemės sklypų kaina fiksuota Utenos, Šiaulių, Panevėžio miestų pakraščiuose: 15 001–40 000 Eur/ha, o Klaipėdos, Kauno, Vilniaus rajonuose: nuo 40 001 iki 189 000 Eur/ha.

Namų valdos arba gyvenamųjų teritorijų žemės pigiausiai buvo galima įsigyti už 13–32 Eur/a Vilkaviškio, Varėnos, Lazdijų savivaldybėse. O Ukmergės, Utenos, Druskininkų, Alytaus miestuose tokių sklypų kainos svyravo nuo 601 iki 1 200 Eur/a, Šiauliuose ir Panevėžyje – nuo 1 201 iki 2 500 Eur/a. Kaip ir reikia tikėtis, aukščiausia namų valdos sklypų kaina buvo užfiksuota Kaune, Vilniuje, Klaipėdoje, Palangoje ir Neringos savivaldybėje – 2 501–46 000 Eur/a.

Dėl ekonomikos sąstingio NT kainos nesumažėjo

Anot Registrų centro Turto vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vadovės Linos Kanišauskienės, žemės ir statinių vidutinių rinkos verčių pokyčiai tiesiogiai priklauso nuo rinkoje vykstančių nekilnojamojo turto kainų pokyčių, kuriuos lemia įvairūs ekonominiai, socialiniai ir politiniai veiksniai. „Įprastai reikšmingos įtakos NT kainoms turi infliacijos rodikliai, palūkanų normos, darbo užmokesčio tendencijos, investicijos į infrastruktūrą, demografinė situacija ir kt.“, – pažymi specialistė.

Kalbant apie pastarojo laikotarpio situaciją Lietuvoje, L. Kanišauskienė pastebi, kad kurį laiką šalyje fiksuotas ekonomikos sąstingis, reikšmingai išaugo paskolų palūkanų normos, todėl NT rinkos aktyvumas sumažėjo.

„Tačiau gera situacija darbo rinkoje ir stabiliai augantis darbo užmokestis lėmė tai, kad NT kainos, nepaisant neigiamų veiksnių, nenukrito – augimo tempas sulėtėjo, bet išliko teigiamas. Nors visos šalies teritorijose demografinė situacija nėra palanki NT plėtrai ir kainų augimui, Lietuvos didžiuosiuose miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje) ir jų priemiesčiuose gyventojų skaičius nuosekliai kyla. Tai lemia augančią paklausą ir kainų augimą“, – komentuoja ji.

L. Kanišauskienės teigimu, Lietuvos žemės rinkoje, ypač kalbant apie žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kainos auga dėl ribotos pasiūlos ir didelio konkurencingumo.

Pasak Registrų centro atstovės, žemės ir nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės ateityje priklausys nuo ekonomikos tendencijų ir jų poveikio nekilnojamojo turto kainoms: „Jei šalies ekonomika augs, tikėtina, kad nekilnojamojo turto vertė išliks stabili arba didės. Kiek sparčiai didės vertė, priklausys nuo infliacijos tempų, darbo užmokesčio ir paskolų sąlygų tendencijų, tiesiogiai lemiančių NT įperkamumą.“

„Pigios paskolos dirbtinai išpūtė NT paklausą ir kainas“

Leonardo Marcinkevičiaus, Lietuvos laisvosios rinkos instituto eksperto teigimu, pagrindinė nekilnojamo turto infliacijos priežastis yra Europos Centrinio Banko (ECB) pigių pinigų politika.

„Pinigų politikos formuotojai nuo 2014 m. taikė neigiamas bazines palūkanų normas. Dėl to pinigų kiekio rodiklis (M3) per šį laiką Lietuvoje išaugo maždaug 170 proc. Tai buvo esminis veiksnys išauginęs tiek būsto, tiek visas kitas kainas“, – komentavo jis.

Eksperto pastebėjimu, kadangi paskolos buvo labai pigios, o nauji pinigai į ekonomiką dažnai patenka būtent išduodant būsto paskolas, natūralu, kad šiam sektoriui ir teko didžiausia naujų pinigų bei atitinkamai – infliacijos dozė. Tai dirbtinai išpūtė NT paklausą ir kainas. Nuo 2022 m. liepos ECB pinigų politiką sugriežtino, siekiant suvaldyti visoje euro zonoje įsivyravusią rekordinę infliaciją, tačiau nuo praėjusių metų vidurio vėl grįžo prie pinigų politikos švelninimo.

Registrų centrui nustatant vidutines rinkos vertes, pasak L. Marcinkevičiaus, atsižvelgiama į bendrines turto savybes, kaip statinio ar sklypo vieta, paskirtis, plotas ir pastato naujumas. Tačiau nėra atsižvelgiama į kitas vartotojui svarbias savybes – stilių, dizainą, kitas konkretaus statinio vertę didinančias ar mažinančias charakteristikas. Tačiau bendras NT įverčio padidėjimas 9–10 proc. per metus atitinka pastarųjų dešimties metų NT brangimo vidurkį Lietuvoje.

NT verčių didėjimas įtakoja kiekvieną namų ūkį

„Nekilnojamojo turto infliacija išpučia turimo turto vertę, skaičiuojant eurais“, – akcentuoja L. Marcinkevičius, komentuodamas, kad per dešimtmetį nekilnojamas turtas Lietuvoje pabrango maždaug 90–100 proc., o nuo pandemijos pradžios (2020 m. kovo mėn.) – apie 50–70 proc. Būstą jau įsigijusių gyventojų turtas, laikomas NT forma, nenuvertėjo, priešingai, negu santaupos grynaisiais ar paties euro perkamoji galia.

Anot ekonomisto, tai reiškia, kad įsigyti naują būstą dėl nuolatinio kainų augimo vis sunkiau: „Nors vidutinio atlyginimo augimas pastarąjį dešimtmetį Lietuvoje aplenkė NT būsto kainų augimo tempą ir sudarė maždaug 150 proc., nuolatinė infliacija reiškia, kad savarankiškai įsigyti būstą taupant, be paskolos, tampa sudėtingiau.“