Būs­to rin­ka – „pi­ni­gai ki­še­nę dras­ko“

Šiauliai

„Ne­baig­tos sta­ty­bos na­mą įver­tin­ti mes ga­li­me, bet neaiš­ku, kuo baig­sis, kai pir­kė­jui teks įtei­sin­ti fak­tą, ypač jei sta­tant nu­kryp­ta nuo pro­jek­to ar nu­si­ženg­ta rei­ka­la­vi­mams“, – sa­ko tur­to ver­tin­to­jas Val­di­ma­ras Gu­zai­tis. (V. Gu­zai­čio as­me­ni­nio ar­chy­vo nuo­trau­ka)

Monika ŠlekonytėŠaltinis: Etaplius.lt

174201

Pan­de­mi­nis ne­kil­no­ja­mo­jo tur­to (NT) rin­kos ban­ga­vi­mas Šiau­liuo­se pri­me­na pa­ni­ką lai­ve: vie­ni ra­miai mel­džia­si, lauk­da­mi iš­ga­ny­mo, t. y. kol kai­nos kris (nors jiems nie­kas to ne­ža­dė­jo), ki­ti šo­ka į van­de­nį, nors gel­bė­ji­mo­si val­čių pil­na, t. y. per­ka be­veik ne­si­de­rė­da­mi, ma­žai tek­lau­sy­da­mi spe­cia­lis­tų ir ne­re­tai pri­da­ry­da­mi klai­dų. Tie­sa, pro­gno­zuo­ti per­spek­ty­vų ne­si­ryž­ta nie­kas. Vi­sa­ži­nė sta­tis­ti­ka ro­do, kad au­gi­mo tem­pas to­ly­gus, o NT ak­ty­vu­mo lu­bos dar ne­pa­siek­tos.
 

„Skaityk ženklus“

Šiaulietė Aušra nusižiūrėjo parduodamą namą centrinėje miesto dalyje. Statytas praeitame dešimtmetyje, vienas aukštas dar neįrengtas, sklype dar ir nedidelė apgriuvusi pokario laikų statybos trobelė.

Parduodamo NT savininkė aiškino, kad sklypo ploto užtenka suformuoti dvi namų ūkio valdas, kurių vieną bus galima parduoti. O ir namo kaina patraukli, mat šeimininkė jau davusi užstatą už sostinėje perkamą būstą, todėl linkusi greitai parduoti pigiau, nei yra vidutinė rinkos vertė – 60 tūkst. Eur. Tiesiog puikus pirkinys!

Aušra jau būtų jį įsigijusi, jei būtų turėjusi visą reikiamą sumą. Bet reikėjo nedidelės banko paskolos. O tam būtinas turto vertinimas. Tai ir išgelbėjo Aušros šeimą nuo teisinių pinklių.

Pakvietus turto vertintoją, paaiškėjo, jog tikrasis namas – tai vieno kambario pokario trobelė, o naujasis dviaukštis namas – tik padidintas ūkinis statinys, vos vieno metro atstumu nuo kaimyno sklypo ribos. Tad gauti banko paskolos ūkiniam pastatui ir įteisinti jį kaip gyvenamąjį namą niekada nepavyks.

„Skaityk ženklus“ – šis bestselerio romano patarimas galioja ir perkant būstą: įtarimą turi kelti, ar kaina ne per didelė, ne per maža, ar tvarkingi žemės dokumentai, ar įteisinta rekonstrukcija, įregistruota renovacija.

lent.jpg

Svarbiausia – tvarkingi dokumentai

Tai tik viena iš daugelio istorijų, su kuriomis susiduria pirkėjai. Neapdairieji įsigyja, o apsipirkusieji „girtis“ nedrįsta. Jau daugiau nei du dešimtmečius su klientais dirbanti turto vertintoja Rasa Dabašinskienė gali papasakoti šimtus tokių atvejų, kai žmonės pasidarė mažiau išrankūs ir yra pasiryžę įsigyti netvarkingo NT: neapsižiūrėję, dėl teisinių reikalavimų neišmanymo ar tiesiog bet kokia kaina geisdami kuo greičiau nusipirkti pirkinį.

Būsena „pinigai kišenę drasko“ paskui gali brangiai kainuoti, kai teks įregistruoti be projekto išgriautas buto ne pertvaras, o sienas, įteisinti nebaigtą statybą.

„Nebaigtos statybos namą įvertinti mes galime, bet neaišku, kuo baigsis, kai pirkėjui teks įteisinti faktą, ypač jei statant nukrypta nuo projekto ar nusižengta reikalavimams“, – kolegei antrina turto vertintojas Valdimaras Guzaitis. Vertintojai dėl netvarkingų dokumentų dažnai net atsisako vertinti turtą.

20191212-100358.jpg

Ant „prekystalio“ – ir užsistovėjęs turtas

Tokių teisiškai netvarkingų NT pirkinių atvejų padaugėjo, kai po pirmojo karantino išlaisvėję gyventojai ėmė beatodairiškai rinktis pirmą ar antrą būstą. Ypač senos statybos butų segmente.

Dažnai net brokeris dabar tapo nebereikalingas. Vos spėja pardavėjas įdėti skelbimą – tuoj prisistato net keli pirkėjai. Pardavėjas sutaupo. O pirkėjas? Kaip kada.

NT brokeris, kaip ir vertintojas, kaip ir paskolą suteikiantis bankas, – tam tikras saugiklis, reikalaujantis tvarkingų dokumentų. Kita vertus, pats populiariausias perkamas būstas –
suremontuoti butai.

Dar viena karantino padiktuota mada – sodybos. Žmonės, priversti ilgai būti užsidarę savo būstuose, panoro atskiros privačios erdvės, kur būtų galima laisvai vaikščioti. Jei anksčiau sodyboms gyventojai keldavo reikalavimų (arti miesto, pamišky ar prie vandens telkinio), tai dabar pirkėjai nebėra tokie išrankūs – kaip alternatyvus antrasis būstas perkamos ir apleistos sodybos. Žinia, ne kiekvienas geba įvertinti ir būsimas finansines išlaidas renovacijai, išlaikymui, apsaugai, važinėjimui.

2.jpg

Rinką aktyvina gyventojų santaupos ir augantis uždarbis

Per karantiną žmonės neturėjo progų išleisti pinigų kelionėms, šventėms, įvaizdžio prekėms. Lietuvos bankas skelbia, kad vidutiniškai kiekvienas namų ūkis per karantiną dėl to sutaupė apie 3–5 tūkst. Eur.
Maždaug tiek ar dar šiek tiek pridėjus – jau ir užtenka pradinei įmokai.

Antra priežastis – tolygiai augantis darbo užmokestis. Be to, ir santaupų investicija į NT vis dar lieka viena populiariausių Lietuvoje.

Tad žmonės puola pirkti, kad tik spėtų laiku, įsivaizduodami, kad kainos gali dar kilti. Dalis pirkėjų delsia, tikėdamiesi, kad kainų augimas liausis. Dar dalis persigalvojo ir atšaukė suplanuotus savo sandorius po to, kai bankai nuo kovo vidurio dar labiau sugriežtino reikalavimus paskoloms. Bankai ėmė reikalauti didesnio pradinio įnašo, atsijojo ekonomiškai rizikingų sektorių profesijų darbuotojus, priekabiau vertina ir pačius NT objektus.

Aktyvumo viršukalnės dar nepasiekėme

Registrų centro duomenimis, sandorių skaičiaus ir kainų statistika rodo, kad sandorių augimas atitinka atlyginimų augimą.

Stebint pokyčius nuo 2018 m., matyti, kad pandemija buvo įšaldžiusi rinką 2020 m. kovą–balandį. Tuo metu Šiauliuose per mėnesį buvo parduota vos per pusšimtį butų ir vos po dešimtį namų. Atlaisvinus judėjimą, sandorių pikas Šiauliuose, kaip ir visoje Lietuvoje, užfiksuotas spalį.

Šių metų pardavimai jau grįžo į priešpandeminį 2019 m. lygį. Kas mėnesį parduodama maždaug po 130 butų ir po dvi dešimtis namų.

Rinkos aktyvumo, koks buvo 2005–2007 m. prieš NT burbulo sprogimą, dar nepasiekėme. Tuomet Šiauliuose buvo parduodama po 2 000 butų kasmet. Dabar per metus Šiauliuose parduota 1 600 butų, kaip ir 2019 metais.

3.jpg

NT kainos auga, bet tolygiai

Statistika neatspindi ir kainų augimo isterijos. Anot Registrų centro duomenų analitiko Pauliaus Rudzkio, NT kainos ne šuoliuoja, o auga nuosekliai jau trečius metus, Šiauliuose kasmet vidutiniškai po 11 proc. Sveikoje rinkoje normalu, jei NT kaina didėja iki 10 proc. per metus.

Šiuo metu vieno kvadratinio metro gyvenamojo buto kaina Šiauliuose svyruoja apie 800–900 Eur (iki pandemijos buvo 600–700 Eur). Individualių namų Šiauliuose kvadratinio metro kaina padidėjo nuo 400–500 Eur iki 650 Eur už kvadratinį metrą.

Žinia, statistika maždaug 2–3 mėnesius atsilieka nuo rinkos realybės, nes fiksuoja ir skaičiuoja jau įvykusių sandorių kainų vidurkį. Šiauliai iš šalies konteksto neiškrenta. Kainų augimas kituose didmiesčiuose (be sostinės) pastaruosius trejus metus sudaro apie 10 proc.

Griežtai draudžiama Etaplius.lt naujienų portale skelbiamą informaciją naudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur. Draudžiama platinti Etaplius.lt bet kokio pavidalo medžiagą be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti Etaplius.lt šaltinį. Ši informacija yra Etaplius.lt nuosavybė. Ją galima platinti tik susitarus su portalo redakcija. Norint gauti sutikimą, reikia kreiptis el. paštu redakcija@etaplius.lt