Advokatas pataria: kaip derėtis dėl nuomos mokesčio prekybos centruose po karantino pabaigos

Prekybos centrų nuomininkai sprendžia nuomos mokesčio mokėjimo ar mažinimo klausimus, siekdami aiškumo trumpuoju periodu – karantino metu. Sveikintina, kad prekybos centrai daro nuolaidas ir adekvačiai reaguoja į situaciją.

Tačiau dažnai šalių pastangos nukreiptos į situacijos reguliavimą tik karantino laikotarpiu. O kas toliau? Naivu tikėtis, kad pasibaigus karantinui prekybos centrų lankytojų srautai bus atkurti, o lankytojų perkamoji galia ir įpročiai dėl užkrato panikos liks nepaveikti.

Sutartimis sulygtas nuomos mokestis yra grįstas prekybos centro vartotojų srautais ir jų perkamąją galia prieš COVID-19 krizę. Todėl ilguoju periodu nebus išvengta derybų ar galimų konfliktų dėl nuomos kainos peržiūrėjimo pasibaigus karantinui.

Nuomininkai turėtų atidžiai vertinti nuomos mažinimo susitarimus

Šiuo metu prekybos centrų valdytojai skelbia apie daromas nuomos mokesčio nuolaidas siekiančias visą 100 proc. ir tai yra labai sveikintina praktika. Tuo pačiu atkreiptinas nuomos sutarties šalių dėmesys, kad sudarant sutarties pakeitimus, kuriais sprendžiamos nuomos mokesčio dydis trumpuoju laikotarpiu – karantino metu, reikėtų susitarti ir dėl santykių po karantino.

Jeigu toks susitarimas dar negali būti pasiektas, rekomenduojama nuomininkams atidžiai vertinti susitarimo nuostatas dėl nuomos mokesčio mažinimo karantino metu, neprisiimant įsipareigojimų mokėti nuomos mokestį po karantino pabaigos.

Trumparegiškas požiūris gaunant nuolaidas karantino metu įsipareigojant toliau vykdyti nuomos sutartį pagal jos nuostatas gali susilpninti arba apriboti nuomininko derybines pozicijas ar visiškai užkirsti kelią pasinaudoti toliau aptariamomis galimybėmis sumažinti nuomos mokestį.

Pirmiausia šalims prieš pradedant derybas ar ginčus, patartina įvertinti nuomos sutartį: ar nėra numatyta teisinių mechanizmų nuomos mokesčio perskaičiavimui, atsižvelgiant į skelbiamus statistinius vartojimo indeksus ar pan. Dažnai sutartyje būna numatytas pastarasis kainos perskaičiavimo variantas dažniausiai atsižvelgiant į indeksų aukštėjimo, o ne žemėjimo pusę.

Jei sutartis nuomos mokesčio pakeitimo nenumato, šalys gali vadovautis Civilinio kodekso (CK) 6.204 straipsnyje įtvirtinta pasikeitusių aplinkybių (lot. rebus sic stantibus) taisykle. Taisyklė taikytina, kai vienai sutarties šaliai tampa sudėtingiau vykdyti sutartį nei kitai.

CK nustato, kad sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t. y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, jeigu yra šios kumuliatyvios (visos) sąlygos: 1) tos aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo; 2) tų aplinkybių nukentėjusi šalis, sudarydama sutartį, negalėjo protingai numatyti; 3) tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti; 4) nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos.

Pagal CK nuostatas nuosekliai vadovaujantis pacta sunt servanta principu, pirmenybė teikiama šalių susitarimui: kai sutarties įvykdymas sudėtingesnis, nukentėjusi sutarties šalis turi teisę kreiptis į kitą šalį prašydama sutartį pakeisti. Tik tada, jei šalims nepavyksta susitarti, jos abi turi teisę kreiptis į teismą, kuris gali nutraukti sutartį ir nustatyti sutarties nutraukimo datą bei sąlygas arba pakeisti sutarties sąlygas, kad būtų atkurta šalių sutartinių prievolių pusiausvyra.

Pasaulio finansų krizė ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika

Šiandien per anksti yra teigti, kad dabartinė sveikatos ir finansų krizė gali atitikti pasikeitusių aplinkybių apibrėžtį. Tačiau, jei savo mastu, trukme ir pasekmėmis ši krizė prilygs ar bus panaši į 2008 m. ekoniminę krizę, turime ir galime remtis esama teismų praktika.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) 2011 m. gegužės 31 d. nutartyje civilinėje byloje nurodė, kad „buvus galimybei tokius pokyčius prognozuoti, nebūtų kilę tokio masto neigiamų padarinių visai šalies ekonomikai, o tikimybė, jog nuomininkas negalėjo numatyti tokio masto ekonominės krizės, yra daug didesnė, nei tikimybė, jog galėjo. Teisėjų kolegija kaip pagrįstą vertina bylą nagrinėjusių teismų išvadą, kad ekonominės krizės padariniai dėl nuomos sutarties vykdymo turėtų tekti abiem sutarties šalims.“

Jeigu dabartinė sveikatos ir finansų krizė savo savo mastu, trukme ir pasekmėmis prilygtų 2008 m. krizei, galime tikėtis panašios formuojamos teismų praktikos.

Žinoma, turi būti suprantama, kad kiekviena sutartis yra individuali ir minėtų CK sąlygų buvimą teismai vertins atskirai pasisakydami dėl kiekvienos iš šių sąlygų.

Kita vertus, reikia pripažinti, kad šios sveikatos ir ekonominės krizės metu ne tik nuomininkų verslai praranda dalį pajamų ir pelno.

Prekybos centrų, kaip komercinio turto, vertė yra lygi gaunamai grąžai (angl. yield) iš nuomos. Todėl nuomotojo turtas kokybine prasme dėl krizės taip pat netenka vertės už kurią mokama nuoma (mokama už lankytojų srautus, jų esamą perkamą galią ir generuojamas pajamas konkrečiai nuomininko veiklai).

Jei nuomininkas nepajėgs mokėti nuomos pagal sutartį sumažėjus lankytojų srautams, vargu ar nuomotojas nutraukęs sutartį, pakeis jį kitu nuomininku, galinčiu ir norinčiu mokėti nuomą už nesančius klientų srautus.

LAT 2011 m. gegužės 31 d. nutartyje civilinėje byloje išaiškino, kad „pakeitus sutarties kainą (ją sumažinus), akivaizdu, kad nuomotojas gaus mažiau pajamų iš patalpų nuomos nei iki šiol. Tačiau atsižvelgiant į tai, kad pagal teismų nustatytas negyvenamųjų patalpų nuomos kainas rinkoje kasatorius galėtų kitą sutartį sudaryti nustatant 33 Lt (buvo nustatytas mokestis 50 Lt) už kvadratinį metrą kainą, laikytina, jog šiuo metu nuomotojas gauna šalių interesų pusiausvyrą pažeidžiantį nuomos mokestį ir, pakeitus nuomos kainą, iš esmės nuomotojo gaunamas sutarties įvykdymas nesumažės“.

Tačiau tai nereikėtų vertinti kaip taisyklę, teismų taikomą be išimties. Priešingai, ginčą dėl sutartyje numatytos nuomos pakeitimo nagrinėjantis teismas turi nustatyti faktines aplinkybes dėl sutartinių prievolių pusiausvyros pokyčio egzistavimo, jo masto ir įvertinti, ar toks pasikeitimas vertintinas kaip iš esmės pakeitęs sutartinių prievolių pusiausvyrą bei sudarantis pagrindą pakeisti sutartį.

Konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai kiekvienoje byloje vertintini individualiai, atsižvelgiant į nustatytą pokyčio mastą, sutartimi prisiimtos rizikos laipsnį, sutarties šalių statusą ir kitas reikšmingas aplinkybes.

LAT 2015 m. vasario 6 d. civilinėje byloje nurodė, kad „teismų praktikoje, ekonominė krizė ar kitas sutarties vykdymo sąlygų pasikeitimas ne visada sudaro pagrindą keisti sutartį – ji gali būti keičiama, jeigu toks pasikeitimas yra itin reikšmingas – iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą.“

Todėl net teismui nustačius, kad po karantino susiklosčiusi situacija pakeičia šalių pusiausvyrą, tokios santykių pusiausvyros pasikeitimą turi įrodinėti nuomininkas, o pusiausvyros pasikeitimai turi būti itin žymūs.

Kaip iliustruojantis itin žymių pokyčių pavyzdys gali būti pateikiamos LAT 2012 m. balandžio 10 d. nutartyje civilinėje byloje nurodytos aplinkybės, kur nuomininko pajamos iš nuomojamose patalpose veikusios vaistinės per pirmuosius 2009 m. mėnesius siekė tik 14 proc. praėjusių metų apyvartos.

Taigi, jei nuomininko finansiniai veiklos rezultatai yra geri, jis nepatiria jokių esminių sutarties vykdymo suvaržymų, arba pajamos iš nuomos objekto sumažėjo neženklia dalimi, nuomininko ieškinys nepaisant visų CK nurodytų sąlygų buvimo, bus atmestas.

Reikalavimas teismo peržiūrėti kainą, neatleidžia nuomininko nuo pareigos vykdyti sutartį pagal esamas jos nuostatas, kaip minėta, sutartis šalims turi įstatymo galią. Todėl nuomininkui reikia vertinti riziką, kad nemokant nuomos mokesčio nuomotojas turi teisę į sutarties nutraukimą.

Teismui atmetus ieškinį dėl nuomos kainos sumažinimo arba sumažinus jį dalyje – gali tekti patirti skaudžias sutarties nutraukimo pasekmės su visomis iš to išplaukiančiomis pasekmėmis (baudos ir pan.). Todėl kol vyksta teisminis ginčas rekomenduotina šalims tinkamai vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus toliau mokant sutartyje numatytą nuomos mokestį.

Nuomos sutarčių vykdymui labai svarbus šalių bendradarbiavimas, solidarumas, abipusiškumas, sąžiningas pareigų vykdymas, šių sutarčių vykdymas pasikeitus aplinkybėms ir galimybė iš naujo susiderėti dėl sutarties sąlygų.

Todėl abipusiai būtina ir pagrįsta nuomos sutarties šalims susitarti dėl nuomos kainos peržiūrėjimo atkuriant sutartinių santykių pusiausvyrą. Vykdyti sutartį, pasikeitusiomis sąlygomis, šalims yra naudingiau, nei ją nutraukti, ir ar inicijuoti teisminius ginčus. Todėl šios įžvalgos turėtų paskatinti šalis pasiekti susitarimus dėl nuomos mokesčio peržiūrėjimo ne tik karantino metu, bet ir po jo.

Vienas iš būdų užtikrinti sąžiningą šalių interesų pusiausvyrą galėtų būti susitarimas, kad šalių apibrėžtą laiko intervalą sekantį po karantino pabaigos, nuomos mokestis proporcingai perskaičiuojamas nuomininko konkrečiame nuomos objekte pajamų pokyčiui, lyginant atitinkamo kalendorinio mėnesio apyvartas buvusias iki karantino paskelbimo dienos.

Tomas Narkus yra Mažutavičiaus ir Narkaus advokatų kontoros „MK & Narkus“ advokatas

www.alfa.lt